¿Qué es un préstamo del USDA? Asesor de Forbes

¿Qué es un préstamo del USDA? Asesor de Forbes
13 enero, 2021

Los préstamos del USDA son préstamos hipotecarios emitidos o garantizados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Estos préstamos son parte del programa de Desarrollo Rural del USDA, cuyo objetivo es fomentar la propiedad de vivienda en pequeñas comunidades de los EE. UU. Ofreciendo hipotecas de bajo interés y pago inicial a prestatarios con ingresos bajos a moderados.

Para obtener un préstamo del USDA, los prestatarios deben vivir en un área rural, que el USDA define como una población de menos de 35,000 residentes. Los prestatarios potencialmente pueden sacar una hipoteca al 100% del precio de compra de su vivienda. Deben usar esos préstamos para financiar una residencia principal y también deben comprar dos tipos de seguro hipotecario.

Además, los préstamos hipotecarios garantizados por el USDA requieren que los ingresos de los solicitantes no excedan un cierto límite, un 15% por encima del salario medio de su área. Esto equivale a $ 90,300 para hogares con una a cuatro personas en la mayoría de las áreas. Los límites de ingresos para préstamos emitidos directamente por el USDA son aún más bajos, ya que la legislación requiere que al menos el 40% de los fondos de préstamos de emisión directa se asignen para préstamos a hogares de bajos ingresos.

Cómo funcionan los préstamos del USDA

El USDA ofrece tres tipos diferentes de préstamos hipotecarios. El préstamo del USDA más popular es el préstamo garantizado de la Sección 502, que permite a los compradores de vivienda financiar hasta el 90% del precio de compra de su vivienda. Estos préstamos son emitidos por prestamistas aprobados por el USDA y asegurados por la agencia, de manera similar a la cantidad de hipotecas convencionales respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac, las entidades patrocinadas por el gobierno que compran la mayoría de las hipotecas convencionales a los prestamistas y las empaquetan como bonos para la venta a inversores.

Además del programa de préstamos garantizados del USDA, el departamento también ofrece dos programas de emisión directa: el préstamo hipotecario directo de la Sección 502 y el préstamo para mejoras del hogar de la Sección 504. Los prestatarios con ingresos más bajos pueden utilizar estos préstamos para financiar una mayor parte de la compra o mejora de su vivienda. Sin embargo, los prestatarios deben cumplir con los requisitos de seguro de propiedad, ingresos e hipoteca. Los préstamos también están sujetos a límites de tamaño y requisitos de tasa que varían según el programa.

Elegibilidad para préstamos del USDA

Si bien los préstamos a través del programa de Desarrollo Rural del USDA pueden ser extremadamente beneficiosos, este tipo de préstamo hipotecario solo está disponible para ciertos prestatarios y en ciertas áreas.

Algunos requisitos específicos para préstamos hipotecarios del USDA incluyen:

  • El préstamo debe usarse para una residencia principal
  • La propiedad debe estar en un área rural, definida como tener menos de 35,000 residentes
  • Los prestatarios deben cumplir con los requisitos de pago inicial (los pagos iniciales pueden ser cero para algunos programas)
  • Los prestatarios no tienen que tener un puntaje crediticio mínimo para calificar, debe poder demostrar que puede administrar la deuda
  • Los prestatarios no deben tener ingresos que excedan los límites preestablecidos
  • Los prestatarios deben tener una relación deuda-ingresos del 41% o menos

Los límites de ingresos para los préstamos del USDA varían según el programa y el área. Para los préstamos garantizados, los ingresos de los prestatarios no pueden exceder el 115% del ingreso medio de su área ($ 90,300 para 2020 en la mayoría de las áreas). Los límites de ingresos para préstamos de emisión directa son mucho más bajos, tan bajos como el 50% del ingreso medio en ciertas áreas.

Tasas de préstamos del USDA

Si puede calificar para un préstamo del USDA, puede aprovechar una de las mayores ventajas del préstamo: tasas de interés potencialmente más bajas que las que ofrecen los productos hipotecarios convencionales. Los préstamos del USDA están disponibles para los prestatarios con puntajes crediticios lo suficientemente bajos como para que no puedan calificar para una hipoteca convencional. Y, aunque otras agencias como la FHA también ofrecen préstamos hipotecarios a prestatarios de bajos ingresos, las tasas de los préstamos del USDA tienden a ser entre un 0,5% y un 0,75% más bajas que las disponibles en otros lugares.

Las tasas de préstamos emitidos por prestamistas aprobados por el USDA y garantizados por la agencia (pero que no son una emisión directa) son determinadas por prestamistas individuales en función de sus ingresos, puntaje crediticio y otros factores. Sin embargo, estas tasas pueden ser extremadamente ventajosas para los prestatarios que califican.

Los préstamos del USDA para mejoras en el hogar son en realidad una combinación de subvenciones, que no tienen que reembolsarse, y préstamos que tienen una tasa de interés de solo el 1%.

Tipos de préstamos del USDA

El USDA ofrece tres tipos diferentes de programas de préstamos para prestatarios calificados. Todos los préstamos deben emitirse en residencias principales en áreas rurales a prestatarios elegibles.

  • Préstamos garantizados por el USDA. Estos préstamos se otorgan en virtud de la Sección 502 de la Ley de Vivienda de 1949 y son emitidos por prestamistas aprobados por el USDA y garantizados por la agencia en caso de incumplimiento de los prestatarios. Para calificar, los ingresos de un prestatario no pueden exceder el 115% del ingreso medio de su área. No hay un máximo establecido para estos préstamos, pero los préstamos de más de $ 300,000 a $ 400,000 son raros.
  • Préstamos de emisión directa. Estos préstamos también se otorgan bajo la Sección 502 de la Ley de Vivienda de 1949. Son emitidos directamente por el USDA, en lugar de a través de prestamistas intermediarios. Para calificar para un préstamo del USDA, los ingresos de un prestatario no pueden exceder del 50% al 80% del ingreso medio en su área.
  • Préstamos para mejoras en el hogar. Los préstamos para mejoras en el hogar se emiten bajo la Sección 504 de la Ley de Vivienda. En realidad, son una combinación de préstamos y subvenciones que pueden proporcionar a los prestatarios hasta $ 27,500 ($ 20,000 como préstamo; $ 7,500 en subvenciones). La parte del préstamo se reembolsa en 20 años con un interés del 1%. Para calificar, los solicitantes deben tener un ingreso familiar por debajo del 50% del ingreso medio de su área.

Además de estos tres programas básicos, el USDA tiene varios programas de préstamos menos conocidos, como los préstamos de la Sección 523, que se utilizan para adquirir terrenos. Algunos de estos préstamos se pueden usar en combinación entre sí; por ejemplo, los préstamos 523 se pueden usar en combinación con los préstamos 502.

Cómo solicitar un préstamo del USDA

El proceso para obtener un préstamo del USDA es muy similar al proceso de suscripción de préstamos convencional. Sin embargo, se requieren algunos pasos adicionales para obtener un préstamo del USDA para confirmar la elegibilidad, así como algunos elementos de documentación potencialmente únicos, como pruebas de pozo, que son exclusivos de la propiedad rural.

1. Verifique la elegibilidad de la propiedad

Los préstamos solo están disponibles en áreas rurales que tienen menos de 35,000 residentes. Por lo tanto, antes de solicitar un préstamo del USDA, es una buena idea verificar la elegibilidad de su propiedad utilizando el mapa de elegibilidad del USDA.

2. Verifique la elegibilidad de ingresos

Su capacidad para calificar para un préstamo dependerá de los ingresos de su hogar en relación con el ingreso medio en su área. El USDA proporciona herramientas para ayudarlo a verificar su elegibilidad de ingresos según su área.

3. Elija un prestamista

Si sus ingresos son menos del 50% al 80% del ingreso medio de su área y desea solicitar un préstamo de emisión directa, deberá solicitarlo directamente con el USDA. Si solicita un préstamo garantizado, deberá elegir un prestamista aprobado por el USDA para solicitarlo.

4. Solicitud completa

El proceso para solicitar un préstamo hipotecario del USDA varía según el prestamista. Si solicita un préstamo de emisión directa, deberá pasar por el proceso de solicitud del USDA. Sin embargo, al solicitar un préstamo garantizado por el USDA, el proceso es específico para cada prestamista.

5. Proporcionar documentación

Independientemente de si presenta la solicitud directamente con el USDA o mediante un prestamista privado, deberá proporcionar ciertos elementos para documentar aspectos como su residencia e ingresos.

Los ejemplos específicos de documentación que necesitará proporcionar incluyen:

  • Identificación con fotografía del estado
  • Tarjeta de seguro Social
  • El valor de un mes de sus recibos de pago más recientes (si está empleado a tiempo completo)
  • Declaraciones de impuestos de los últimos dos años (si trabaja por cuenta propia o jubilado)
  • Copia del cheque de garantía
  • Estado financiero personal
  • Cotización de póliza de seguro de vivienda
  • Informe del inspector de termitas

Si la casa que está comprando tiene agua de pozo, es posible que también deba producir los resultados de una prueba de pozo. Los resultados de una prueba séptica también pueden ser necesarios en algunas circunstancias.

Préstamo hipotecario del USDA: se requiere seguro hipotecario

Cuando obtiene un préstamo del USDA, debe adquirir un seguro hipotecario que cubra los pagos de su hipoteca si pierde su trabajo y no puede pagar. Hay dos tipos diferentes de primas de seguro hipotecario requeridas por el USDA:

  • 1% del monto del préstamo adeudado al cierre
  • 0.35% del monto original del préstamo por año

Préstamo hipotecario del USDA vs. una hipoteca convencional

A diferencia de una hipoteca convencional, los préstamos hipotecarios del USDA tienen el potencial de un pago inicial del 0%, así como tasas por debajo del mercado. En algunos casos, hay prestatarios que pueden calificar para préstamos del USDA que no calificarían para hipotecas convencionales (sin comprar un seguro hipotecario privado).

Las hipotecas convencionales, por otro lado, no tienen límites de ingresos para calificar. Estos préstamos también están disponibles para propiedades de todo tipo, no solo para aquellas que se encuentran en áreas rurales.

Préstamo hipotecario del USDA vs. un préstamo de la FHA

En comparación con los préstamos del USDA, los préstamos de la FHA no se limitan a las áreas rurales. Y, al igual que los préstamos del USDA, los programas de préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario, pero las tasas son mucho más altas: 1,75% al ​​cierre y 0,45% a 1,05% anual.